ВОЕННЫЕ ПЕНСИОНЕРЫ ЗА РОССИЮ И ЕЁ ВООРУЖЕННЫЕ СИЛЫ

Краткое содержание:

Понятие управляющей организации
Обязанности УК
Правила работы
Различные уловки УК с целью увеличения собственных доходов
Как добиться от УК исполнения своих обязанностей
Обсуждение

Понятие управляющей организации
Все отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства регулируются Жилищным кодексом РФ. Именно он регламентирует отношения в этой сфере, которая на сегодняшний день является практически важнейшей в повседневной жизни любого человека.

Поскольку жилой фонд нуждается в соответствующем обслуживании, то для этой цели создаются коммерческие организации, называемые "управляющая компания".

Кстати, сам по себе термин "управляющая компания" – чисто бытовой. В действующем законодательстве он отсутствует, и вместо него употребляется термин "управляющая организация". Но поскольку термин "управляющая компания" (далее – УК) ближе и привычнее, в дальнейшем в данной статье я буду употреблять именно его.

Согласно 161 статьи Жилищного кодекса УК является одной из возможных форм управления многоквартирным домом. В данной статье оговорено, что управление многоквартирным домом может осуществляться не только посредством УК, но и непосредственно жильцами, а также ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Однако на сегодняшний день УК занимают самую большую нишу в сфере управления многоквартирными домами.

При этом мало кто знает, что УК по сути своей делятся на три типа:

1. Управляющие. Такие компании осуществляют функции управления, а также поддержания в должном состоянии имущества, считающегося общедомовым. Для осуществления всех остальных функций (как-то техническое и санитарное обслуживание домов) нанимаются третьи лица (сторонние исполнители).

2. Эксплуатационные. Этот вид УК занимается своей деятельностью на основании договоров подряда. Эксплуатационные УК занимаются вопросами поддержания жилого фонда в должном санитарном и техническом состоянии.

3. Гибридные. Эти УК сочетают в себе деятельность первых двух видов УК.

Наиболее часто встречается именно третий вид УК.

Основные обязанности УК оговорены в ст. 161 ЖК РФ.

ЖК РФ. Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее – обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.


1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
...
2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.
...
10. Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации такими товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Проще говоря, УК несет ответственность за обслуживание жилого фонда, его техническое и санитарное состояние. В список обязанностей УК по проведению ремонтных работ входят:

1. работы по проведению капитального ремонта,

2. регулярное проведение осмотра состояния дома и придомовой территории,

3. своевременное устранение аварийных ситуаций, а также профилактические работы по устранению причин их возникновения,

4. своевременная подготовка жилого фонда к отопительному сезону,

5. регулярное проведение работ по озеленению придомовой территории,

6. работы по поддержанию должного санитарного состояния подъезда и иных помещений дома,

7. проведение работ по поддержанию коммуникаций дома в должном состоянии,

8. проведение текущего ремонта,

8. установка и поддержание корректной работы приборов общедомового учета,

9. проведение работ по благоустройству придомовой территории,

10. обеспечение проезда аварийных служб при наступлении чрезвычайной ситуации.

Также у УК имеются определенные обязанности по перерасчету сумм за обслуживание:

1. По содержанию дома. Так, если жильцы докажут, что качество уборки в подъезде, либо ее регулярность не соответствуют тому, что указано в Договоре, либо вывоз мусора производился не своевременно, то при проведении перерасчета эти услуги должны быть исключены из счета на оплату услуг УК.


2. По водоснабжению жилых помещений. Если качество подаваемой в квартиру воды не соответствует норме (ржавчина, запах из крана и т. п.), то владельцы недвижимости вправе не оплачивать услугу подачи воды вплоть до момента устранения недостатков. В случае, если температура подаваемой в помещение горячей воды не соответствует установленной в СНиП № II-34-76 и СанПиН 2.1.4.2496-09 норме (от 50 для открытой системы или 60 для закрытой до 75 °С), то стоимость горячего водоснабжения также уменьшается при перерасчете. Существуют нормативы по срокам проведения ремонтных работ. Они оговорены в приложении № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Гос. За их превышение стоимость уменьшается каждый час на 0,15%.

3. По отоплению. В данном случае нормативы регулируются СНиП 41-01-2003. Так, в центральной части России температура в квартире должна быть не меньше +18 °С, при этом в жилых комнатах температура должна быть на уровне 20–22 °С. А в подъездах жилого дома – не ниже 16 °С. При несоответствии этих показателей имеющимся УК обязана провести ремонтные работы. За просрочку предусмотрено уменьшение стоимости на 0,15% в час.

4. По электро-и газоснабжению. За перерывы в электро-и газоснабжении действующим законодательством предусмотрено уменьшение оплаты на 0,15% в час.

Уменьшение оплаты оговорено Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307.

Правила работы
В 2018 году Правительством РФ был внесен ряд поправок в правила проведения осмотров общедомового имущества, а также проведения мелкого и текущего ремонта. В соответствии с этими изменениями осмотр общедомового имущества на предмет выявления разного рода протечек и поломок УК обязаны проводить 2 раза в течение года (весной и осенью).

При этом сроки проведения различного рода осмотров четко нормируются.

1. Текущий осмотр. В данном случае периодичность осмотра оговаривается в технической документации. Для каждого элемента она будет разной.

2. Сезонный осмотр. Проводится каждые полгода перед и после отопительного периода.

3. Внеочередной осмотр. Проводится в течении суток после чрезвычайного происшествия. Например, после аварии.

Изменения коснулись и тарифов на услуги. Теперь сколько платить – решают собственники жилья. УК лишь предлагает общему собранию свои тарифы (ст. 156 ЖК РФ), а общее собрание вправе принять их или отклонить. При этом любые изменения в тарифах либо дополнительные платежи, введенные УК без одобрения общего собрания собственников квартир, будут рассматриваться как нарушение закона.

Различные уловки УК с целью увеличения собственных доходов
На самом деле уловок и прочих мошеннических действий со стороны УК достаточно много, чтобы рассмотреть их все. Потому постараюсь осветить основные нарушения законодательства, наиболее часто встречающиеся в практике.

Нарушения при проведении собраний

В соответствии с нормами ст. 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание жильцов может быть созвано лишь по инициативе самих жильцов (хотя бы одного из владельцев жилой площади). Однако в практике нередко встречаются случаи, когда инициатором является УК с целью провести нужное решение. При этом, как правило, определение общей площади строения проводится с намеренными ошибками в сторону занижения. Например, не учитываются нежилые помещения. При этом искусственно увеличивается процент собственников жилых помещений, принимающих участие в проведении собрания, и соответственно процент проголосовавших за нужное УК решение.

Нарушения при проведении ремонта

Часто при проведении ремонта УК намеренно используют некачественные материалы, уменьшая тем самым собственные затраты. Однако при этом сметы значительно завышаются подрядчиками. При этом деньги банально "распиливаются".

Махинации с приборами учета

Не секрет, что УК часто под разными предлогами сопротивляются установке общедомовых приборов учета теплоснабжения. Обычно это объясняется высокой стоимостью узлов коммерческого учета тепла (УКУТа) – не менее 100 000 руб. На самом же деле это крайне выгодно самой УК. В отсутствие приборов общедомового учета плата за теплоснабжение жильцам начисляется по среднестатистическому показателю (0,0033 Гкал/ кв. м в месяц). С поставщиком же УК рассчитывается по показаниям магистральных датчиков. Разница ложится в карман УК.

Банкротство

Нередко в практике встречаются случаи, когда УК, получив деньги за ЖКХ с жильцов, вместо того чтобы рассчитаться с поставщиками услуг, "прогоняют" деньги по цепочке подставных компаний, а сами начинают процедуру банкротства, перед этим сменив юридический адрес, чтобы избежать налоговых проверок и претензий жильцов.

Двойные платежки

Данный вид нарушений встречается в тех случаях, когда возникает борьба двух УК на одной территории. Жильцы получают платежные квитанции от двух УК. При этом дом вполне может находиться в "подвешенном состоянии" (т. е. ни одна компания не осуществляет функции по управлению)

Мертвые души

В данном случае на работу в УК принимаются несуществующие люди. То есть люди, конечно, существуют, но в данной компании они лишь числятся (не всегда об этом зная), им регулярно начисляется зарплата, платятся соответствующие налоги. А зарплату сотрудники УК кладут себе в карман. Неплохая прибавка к пенсии.

Начисление излишних платежей за ЖКХ

В данном случае сотрудники УК завышают стоимость оказанных услуг. Обычно завышают не на много, так, чтобы это не особо бросалось в глаза. Но если пересчитать это на общее количество проживающих – сумма получается весьма приличная.

Прокрутим ваши средства

Получив деньги от жильцов, компания, вместо того чтобы расплатиться с поставщиком, размещает эти средства на некоторое время на депозитных счетах, получая соответствующий процент.

Выставление задолженностей

УК выставляет жильцам счета по якобы имеющимся задолженностям 2–3-летней давности. В данном случае УК пользуется тем, что далеко не все сохраняют квитанции и другие документы за столь продолжительный период времени. Если жилец предоставляет отчетные документы, сотрудники УК извиняются и списывают все на программную ошибку.

Сдача в аренду

Нередко в судах рассматриваются заявления по поводу сдачи УК в аренду нежилых помещений, являющихся общедомовыми, без согласия жильцов дома.



Как добиться от УК исполнения своих обязанностей
Для начала можно попробовать решить вопрос мирным путем. Для этого следует написать претензию на имя руководителя УК. В претензии следует грамотно изложить суть проблемы.

При подаче заявления в УК принявшее его должностное лицо обязано зарегистрировать его и поставить на втором экземпляре визу с указанием даты приема, номера, подписи принявшего с расшифровкой и печатью УК. Если офис УК закрыт или претензию не принимают, можно отправить ее в адрес УК письмом. НО обязательно заказным, с уведомлением и описью вложения.

В любом случае у УК есть 14 дней на предоставление ответа.

Если по поданной претензии получен отказ или вообще не поступило ответа, следует обратиться в вышестоящие организации. Такой организацией является Жилищная инспекция. Адрес Жилищной инспекции по вашему региону можно найти в Интернете.

При этом следует понимать, что обращения в Жилищную инспекцию следует подавать в случаях:

1. ненадлежащего исполнения правил эксплуатации жилья,

2. несоблюдения стандартов и норм по использованию жилья,

3. несоблюдения сроков и качества подготовки к отопительному сезону,

4. невыполнения нормативов по получению жильцами коммунальных услуг,

5. неправомерности и невыполнении норм законодательных актов при созыве общего собрания собственников жилья, непосредственного выбора управляющей организации,

6. невыполнения УК нормативных актов.

При выявлении фактов нарушений Жилищная инспекция выносит предписание об устранении. На выполнение предписания у УК есть 1 месяц. В случае неисполнения предписания жилищная инспекция может привлечь виновных к административной ответственности.

Другой организацией, в которую можно обращаться, является Роспотребнадзор.

Обращаться в эту организацию следует в случаях:

1. если договор между жильцами и УК не соответствует закону «О защите прав потребителей»,

2. если права жильцов в части получения достоверных сведений о предоставленных услугах жилищно-коммунального характера были нарушены УК,

3. когда необходимо провести проверку бухгалтерской документации УК на предмет выявления нарушений,

4. если имеется необходимость установки обоснованности изменения тарифов оплаты услуг ЖКХ.

При обращении в Роспотребнадзор необходимо указывать то, в какие инстанции уже обращались, и результаты этих обращений.

В определенных случаях вопрос решается обращением в прокуратуру.

В прокуратуру имеет смысл обращаться в следующих случаях:

1. если имеются основания предполагать умышленную или непреднамеренную нецелевую трату денежных средств, которая выражается в форме экономических преступлений: грабеже, мошенничестве, присвоении, растрате;

2. если налицо бездействие либо неправомерные действия надзорных или контролирующих органов.

Также действующее законодательство позволяет обратиться с исковым заявлением в суд.

Обращение в суд необходимо в тех случаях, когда надо установить размер ущерба, причиненного действиями или бездействием УК, а также добиться выплаты компенсации за причиненный ущерб. Например, неспиленное вовремя УК ветхое дерево упало на автомобиль или неубранный снег и лед стали причиной получения травмы.

Согласно ст. 28 ГПК РФ исковое заявление подается по месту нахождения управляющей организации, если договором не было определено иное.

Исковое заявление должно быть принято к рассмотрению через 5 дней после его подачи, либо возвращено заявителю с требованием устранить имеющиеся нарушения.

Удачи вам и знайте свои права!