ВОЕННЫЕ ПЕНСИОНЕРЫ ЗА РОССИЮ И ЕЁ ВООРУЖЕННЫЕ СИЛЫ

И почему гражданам не советуют с этим связываться

Что делать, если размер налога на недвижимость по новым правилам вызывает вопросы? Как часто может пересматриваться кадастровая стоимость объектов недвижимости и почему эксперты не советуют рядовым гражданам обращаться в суд для ее переоценки в сторону уменьшения?

Ошибки чиновников налогоплательщикам обходятся дорого

С 2015 года власти 28 пилотных регионов России заявили о переходе на исчисление налога на недвижимое имущество граждан на основе ее кадастровой стоимости. О справедливости размеров и тяжести такого бремени новых выплат для рядовых граждан в средствах массовой информации было сломано немало копий, в том числе и на страницах «СП». Но если кадастровая стоимость квартиры, дома или земли определена верно и грамотно, то ничего не попишешь — платить придется.

А если стоимость указана ошибочно? Ведь чиновники — тоже люди, и ничто человеческое (в том числе и описки в документах) им не чуждо. Автор статьи лично был свидетелем тому, как солидный мужчина подал в ФМС полный пакет документов с фотографиями на получение загранпаспорта и в итоге получил желаемый документ, где пол владельца был указан как женский. Борис Титов, уполномоченный по защите прав предпринимателей при Президенте России, отмечает: среди обращений, адресованных ему, жалобы на высокий налог вследствие неверного указания кадастровой стоимости объекта недвижимости занимают заметное место.

Анна Ладыга, ярославский специалист в области оценки имущества, выделяет три главные причины завышения кадастровой стоимости земельных участков. Первая, по словам эксперта, заключается в том, что в процессе ее определения ошибочно приводится не соответствующая действительности категория объекта. Например, вместо формулировки «для ведения личного подсобного хозяйства» появляется «для коммерческих целей».

Вторая причина завышенной стоимости — указание в документах иного, чем есть на самом деле, назначения земельного участка. Это очень характерно для тех объектов, на которых ведется капитальное строительство. Если собственник обнаруживает подобную ошибку, отмечает Ладыга, то ему следует помнить, что предназначение земли определяется в полном соответствии с назначением расположенного на ней здания. Если здесь построен жилой дом, то в техническом паспорте или техническом плане участка, соответственно, должно быть прописано «для индивидуального жилищного строительства».

Третья причина — неверно приведенная площадь земельного участка (это, кстати, довольно распространено и при определении кадастровой стоимости квартир и жилых домов). Такая ошибка может возникать в документах по разным причинам и на практике разница между реальной и задокументированной площадью объекта может достигать десятков раз.

Соответственно, владельцам недвижимости стоит внимательно перепроверять все правоустанавливающие документы на объект. И если какая-либо из вышеприведенных ошибок обнаружена собственником, то, утверждают представители юридического сообщества из Санкт-Петербурга, и величину кадастровой стоимости, и, естественно, размер налога можно оспаривать в полном соответствии с постановлением Высшего арбитражного суда №913/11 от 28.06.2011 года по делу №А27-4849/2010.

Подобная процедура включает в себя два этапа. Первый — административный. Владелец недвижимости обращается в территориальную комиссию Росреестра с заявлением о пересмотре цены объекта, прилагая к нему пакет определенных документов, справку о рыночной стоимости недвижимости и кадастровый паспорт. Иногда этого бывает достаточно, особенно если речь идет о так называемых «мелких технических погрешностях» типа неверного указания количества комнат в квартире или завышенного метража.

Только если Росреестр не соглашается переоценить недвижимость (и выдает собственнику на руки письменный отказ), тогда нужно подавать иск в суд. В этом случае придется собрать серьезные доказательства того, что государственная кадастровая оценка явно выше рыночной. Для этого как минимум потребуется оценка независимого эксперта.

Казалось бы, все просто. Обнаружил завышение кадастровой стоимости — обратись в суд и все станет на свои места. Но…

Для того, чтобы подготовить пакет документов для пересмотра кадастровой оценки земли в Ярославской области, уверяет Анна Ладыга, собственнику нужно быть готовым к серьезным издержкам. Так, например, минимальная стоимость независимой оценки участка в регионе составляет 30 тысяч рублей. К этому нужно добавить стоимость юридических услуг (в среднем 35 тысяч рублей), независимой экспертизы в саморегулируемой организации (15-25 тысяч), не считая «мелочевки» в виде госпошлины (4 тысячи). И это только в провинции!

Следует обратить внимание и на другие юридические тонкости. Так, например, в декабре прошлого года представители общественной организации «Опора России» обратились к генпрокурору Юрию Чайке. Они требуют проведения проверки законности установки действующей кадастровой стоимости объектов в Москве. По их мнению, столичные власти пересмотрели ее величину в 2014 году, что в итоге приведет к значительному увеличению налоговой базы в 2015. Однако подобные изменения уже осуществлялись в мегаполисе в 2013 году, а по закону об оценочной деятельности пересматривать величину кадастровой стоимости в городах федерального значения можно не чаще 1 раза в 2 года.

Но чиновники приводят контраргумент: по закону сроки отсчитываются с даты, на которую составлена предыдущая оценка. Это 1 января 2013 года. А новая кадастровая стоимость объектов вступила в силу 1 января 2015 года. Так что ровно два года, какие претензии? Но это порочная практика, утверждают адвокаты. Ведь если руководствоваться этой логикой, кадастровую стоимость объектов можно повышать вообще каждый год!

Что получает при таком раскладе рядовой гражданин?

Возможность продемонстрировать завидную христианскую кротость и смирение, резюмируют юристы Санкт-Петербурга. «Если налог на недвижимость не превышает десяти тысяч рублей, — констатируют они, — затевать канитель с оспариванием кадастровой стоимости попросту невыгодно. Деньги на сопровождение будут потрачены солидные, а положительный результат отнюдь не гарантирован».

Но даже если размер налога и больше, то все равно смысла в процедуре оспаривания нет. Дело в том, что Федеральная налоговая служба для исчисления суммы того же земельного налога скорректированные данные по кадастру использует только со следующего налогового периода. Соответственно, если за это время проведена очередная переоценка, то все ступени оспаривания придется проходить сначала. Причем со всеми соответствующими затратами.

Фото: Артем Геодакян/ТАСС