ВОЕННЫЕ ПЕНСИОНЕРЫ ЗА РОССИЮ И ЕЁ ВООРУЖЕННЫЕ СИЛЫ

Почему кварталы старой застройки могут превратиться в землячества

На сегодняшний день более 40% всего объема предложения на московской «вторичке» (за исключением Новой Москвы) занимают объекты, принадлежащие так называемому устаревшему жилфонду. Без малого 30% из этого количества квартир располагаются в кирпичных, панельных и блочных пятиэтажках, а также девятиэтажных домах, рискующих попасть под снос в рамках обещанной столичными властями программы реновации.

Средняя стоимость квадратного метра в лотах подобного качества в настоящее время колеблется на отметке в 160,4 тысячи рублей (данные компании «ИНКОМ-Недвижимость»), что на 12% ниже, чем вообще во всем сегменте столичной «вторички». Примечательно, что самыми дешевыми тут являются, как можно было бы предположить, не панельные «хрущевки» (153,9 тысячи рублей за квадратный метр), а именно панельные девятиэтажки (150,8 тысячи рублей за «квадрат»). Наиболее же дорогими в этой когорте объектов остаются кирпичные пятиэтажки (165,8 тысячи рублей за метр), идущие практически «ноздря в ноздрю» с современными «панельками» (166,7 тысячи рублей за метр), а также блочные дома высотой от трех до девяти этажей (163,8 тысячи рублей).

Интересно, что сразу же после заявлений московских властей о намерении расширить программу переселения жителей из ветхого и аварийного жилья риелторские агентства зафиксировали заметный всплеск активности участников рынка относительно этих объектов (число обращений к специалистам, по разной информации, выросло на четверть). Однако к изменению ценовой конъюнктуры это, в конечном итоге, так и не привело, хотя единичные случаи повышения цен продавцами (в диапазоне до 300 тысяч рублей) все же имели место быть.

Впрочем, такой расклад специалистов по продажам не удивил. По их словам, привлекательность и ликвидность подобного рода объектов падает вот уже в течение как минимум десяти последних лет, так что к сегодняшнему моменту это один из наименее привлекательных вариантов для потенциальных покупателей, особенно если учесть тот факт, что текущий кризис вообще крайне обострил ситуацию с ценами на подержанную недвижимость. Так, подчеркивают риелторы, уже в прошлом году «психологический барьер» стоимости вторичного жилья в Москве был пробит, и в результате вполне себе типовую (не малогабаритную) квартиру в столице сейчас можно купить за немыслимые ранее 4−4,2 миллиона рублей. Об объектах же с явно демпинговыми факторами в виде, например, юридически «грязной» истории, и вовсе говорить не приходится.

И это при том, что подобные квартиры вообще являются предметом самого яростного торга. Если в марте этого года со средней скидкой в размере 9% от заявленной стоимости было продано 85% объектов на вторичном рынке вообще, то за этот же период доля реализованного с дисконтом жилья в «хрущевках» и старых девятиэтажных «панельках» составила 96%, при этом выгода покупателей достигала примерно 15%.

В дальнейшем, полагают эксперты рынка недвижимости, между давно уже морально устаревшими квартирами и современным жильем ценовой разрыв будет только увеличиваться. И даже после того, как падение стоимости недвижимости будет остановлено (когда именно — уже второй вопрос, но рано или поздно ведь произойдет), этот локальный процесс все равно не прекратится. Напротив, он будет только лишь усиливаться.

Главная причина такого развития событий, по мнению риелторского сообщества, заключается в том, что сейчас рынок переживает глобальную смену поколений покупателей.

В настоящее время, как объясняет директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома, погоду на рынке жилья все активнее начинают делать покупатели в возрасте 20−30 лет. Этому поколению новой формации абсолютно чужды все те стереотипы (в том числе и в сфере недвижимости), которые были присущи гражданам, заставшим времена Советского Союза. Это старшему поколению, росшему в тесных домах первых периодов индустриального домостроения, жилье в «брежневках» воспринималось как улучшенная планировка. А уж если его представителям удавалось перебраться в любой современный жилой комплекс, то они считали жизнь вполне удавшейся.

У молодых же, развивает мысль Сергей Шлома, совсем иные приоритеты. Им не интересны типовые планировки, переезжать во все более просторные помещения — не цель их жизни. Для них привлекательным выглядит жилье, отличающееся оригинальной архитектурой, отделка в котором выполнена из высококачественных материалов. И чем дальше, тем количество таких покупателей будет больше, а их влияние на рынок все заметнее.

В отношении же старых «хрущевок» (за исключением тех домов, которые расположены в престижных районах) продавцам, по сути, не остается никакого другого выхода, кроме как усиливать их главное конкурентное преимущество, иначе говоря — снижать цены и дальше. А это будет привлекать в первую очередь людей с низким материальным достатком и отличным от коренных москвичей жизненным укладом.

Исходя из этого, предполагают представители риелторского сообщества, главными покупателями жилья в старых домах совсем скоро станут выходцы из бывших союзных республик. Причем именно те, которые серьезно ограничены в своих финансовых возможностях и по ряду причин не могут оформить ипотечный кредит, и поэтому останавливающие свой выбор на объектах низшей ценовой категории. Примечательно, что этим людям свойственна тенденция объединяться по национальному признаку, создавая обособленные территории. Поселяясь рядом со своими земляками, они стремятся образовать закрытые локации, вызывая серьезные изменения в структуре населения района.

Подобные тенденции, кстати, уже вполне наглядно проявляются на востоке и особенно на юго-востоке столицы, причем налицо все признаки дальнейшего развития этой тенденции. Соответственно, без реновации старых кварталов эти территории имеют все предпосылки превратиться в гетто, подобные детройтским. Однако, судя по последним заявлениям московских властей, стартовать этот процесс будет с северных районов мегаполиса. Да и без желания подавляющего большинства проживающих тут собственников она, в принципе, вряд ли начнется.