ВОЕННЫЕ ПЕНСИОНЕРЫ ЗА РОССИЮ И ЕЁ ВООРУЖЕННЫЕ СИЛЫ

Грозит ли жилым комплексам «Шуваловский» и Dominion «ночь длинных ковшей»?

Столичный рынок недвижимости сотрясает очередной скандал. Похоже, теперь под угрозой сноса оказались не торговые павильоны или ветхие пятиэтажки, а вполне себе комфортабельные и сравнительно недавно возведенные жилые комплексы. Речь идет о двух наиболее масштабных проектах, строительством которых занималась принадлежавшая на тот момент Елене Батуриной, супруге экс-мэра столицы Юрия Лужкова, компания «ИНТЕКО» — жилых комплексов «Шуваловский» и Dominion.

Дело в том, что эти здания были поставлены на землях (122 гектара), принадлежащих МГУ. Соответствующее постановление было подписано в столичной мэрии еще 13 лет назад (а непосредственно стройка осуществлялась в 2008 году). Однако два года назад Росреестр посчитал, что эта недвижимость (общей площадью порядка 800 тысяч квадратных метров) не является легитимной: на этих землях, находящихся у МГУ в бессрочном пользовании, разрешалось строительство новых корпусов университета.

В ходе изучения документации Росреестр пришел к выводу, что по факту жилые комплексы (в которых, кстати, уже давным-давно раскуплены все квартиры) являются самовольными постройками, которые следует снести. Обязанность по выполнению этих работ в срок до сентября прошлого года ведомство на основании решения судов первой инстанции возложило на руководство МГУ. Однако юристы уза довели дело до апелляционного суда, который вернул его на повторное рассмотрение.

К настоящему моменту у конфликта есть два варианта решения. Первый: кассация отменяет вердикт первой инстанции, и тогда все остается на своих местах. Второй: стройка девятилетней давности все же признается самовольной, и тогда МГУ придется либо все-таки сносить эти жилые комплексы, либо выплачивать в казну солидный (по разным данным, от 600 миллионов до 2 миллиардов рублей и выше) штраф.

Представители юридического и девелоперского сообщества столичного региона, опрошенные «СП», придерживаются мнения, что негативный сценарий (снос строений) все-таки крайне маловероятен. Вот что думает по этому поводу, в частности, директор юридического департамента агентства PENNY LANE REALTY Сергей Поправка.

ПО словам эксперта, московское городское управление Росреестра дважды инициировало проверки соблюдения МГУ имени М.В. Ломоносова требований действующего земельного законодательства, сначала в августе 2015 года, а затем в марте 2016. По их результатам сотрудники ведомства пришли к выводу, что земельные участки используются не только не по прямому назначению, но еще и якобы с какими-то нарушениями. С предъявленными претензиями главный университет страны не согласился и решился на их оспаривание в Арбитражном суде мегаполиса. Примечательно, что занимаемую при этом МГУ позицию поддержало не только Росимущество, но еще и правительство Москвы, а также департамент городского имущества и собственно АО «ИНТЕКО» (все они были привлечены к судебной тяжбе в качестве третьих лиц).

На первых порах, соглашаются юристы, для вуза все складывалось не совсем удачно: сначала Апелляционный суд города Москвы, а вслед за ним и Девятый арбитражный апелляционный суд оставили требования, выдвинутые МГУ, без удовлетворения. Однако вышестоящая кассационная инстанция, в роли которой в данном случае выступал Арбитражный суд Московского округа, все эти решения отменила, в результате чего дело вернулось на повторное рассмотрение в Арбитражный суд Москвы.

При этом в кассации отмечалось, что и первая, и апелляционная инстанции допустили в ходе рассмотрения ряд существенных нарушений норм материального права. Так что все их выводы о том, что земля под комплексами используется не по целевому назначению, не соответствуют имеющимся в деле материалам.

Не приходится сомневаться, уверен Поправка, что в ходе очередного рассмотрения дела МГУ уже озвученную им ранее правовую позицию (что еще в 2004 году контракт между учебным заведением и компанией «ИНТЕКО» был одобрен Росимуществом, а в ноябре 2011 года мэрия, выдавая учебной организации градостроительный план, признала возможность возведения на спорных земельных участках не только учебных корпусов вуза, но и жилья, а также разноплановой коммерческой недвижимости) поддержит. С учетом этого факта, а также в свете того, что выводы о некоем несоответствии между фактическим и документально разрешенным использованием земельного надела сочтены кассационной инстанцией противоречащими материалам дела, шансы университета на победу в этом продолжительном споре выглядят в высшей степени вероятными. Тем более что в открытых источниках информации (например, на официальном сайте арбитражных судов) имеется достаточно много примеров убедительных судебных побед вуза над городским управлением Росреестра. Любой желающий может в этом убедиться, забив в поисковике следующие номера хотя бы нескольких арбитражных дел (в частности, А40−3227/2015 или А40−146366/2015, а также А40−110391/2015 или А40−92719/2014).

Да и похожие прецеденты мирного разрешения подобного конфликта столица также имеет. Так, еще при Юрии Лужкове мэрия признала незаконными два пентхауса в пресловутом «Доме на Мосфильмовской», строительством которого занимался «Дон-строй». В итоге стороны конфликта все-таки пошли на мировую, а ведь там площадь спорных строений была в разы меньше, всего-то около 2,5 тысячи «квадратов».

Кроме того, появившиеся в средствах массовой информации сообщения о том, что жилые комплексы могут быть снесены, по мнению некоторых адвокатов, едва ли может претендовать на достоверность. Потому что она не только противоречит здравому смыслу и логике (что делать с отнюдь не бедными покупателями квартир в этих проектах?), но еще и идет вразрез с действующими нормативными актами (российское законодательство не наделяет Росреестр правом как сносить уже построенное жилье, так и выносить соответствующие предписания).

Многомиллионными штрафами, по мнению экспертов юридического сообщества, ситуация с «интековскими» жилыми комплексами также не пахнет. Во-первых, поясняют они, третья часть статьи КоАП № 3.5 гласит, что максимальный размер взыскиваемых с юрлица штрафов за нецелевое использование земли, при любых раскладах составляет всего 700 тысяч рублей. Во-вторых, до настоящего момента в природе отсутствуют какие бы то ни было постановления (вступившие, к тому же, в законную силу), где МГУ признается виновным по статье 8.8 того же КоАП.

По всей видимости, корни всей этой возни, предполагают эксперты, следует искать в анонсированном аж с начала позапрошлого года расширении вуза. Этот проект предполагает обустройство к 2018 году так называемой «научно-технологической долины МГУ» на участке площадью в 240 гектаров. Тем более что инвестиции в этот проект ожидаются нешуточные: еще в январе 2015 года в разговорах фигурировала сумма в 110 миллиардов рублей.