Тупиковые ситуации с недвижимостью, в которые попадают люди

Краткое содержание:

Первая ситуация – доверие
Долг за «эксплуатацию» супружеских отношений
Чудо ренты
Дарственная
Заведомо заниженная цена
Выгода с обременением
Магия прописки
Наследство и кара
Пролет с очередью
Обсуждение

Принцип «безвыходных ситуаций не бывает», к сожалению, не всегда работает, особенно что касается операций с недвижимостью. Давайте рассмотрим, в каких ситуациях нет обратного хода.

Первая ситуация – доверие
Самое важное правило, на первый взгляд, некоторым покажется бесчеловечным, правило, которое точно убережет ваши кровные квадратные метры, – «Никому не доверяй».

Особенно если речь идет о доверенности на распоряжение имуществом, которую собственники оформляют на своих родственников или друзей. Самыми частыми жертвами становятся пожилые люди.

Пример: у некой пожилой женщины имелась квартира в центре города, неважно какого. После того как самочувствие женщины по тем или иным причинам ухудшилось, она решила, что надо оформить наследство, а то все ее имущество приберет к рукам государство.

Женщина самостоятельно направилась к нотариусу и завещала все свое имущество и квартиру своему внуку. Завещание на случай непредвиденных ситуаций она отдала своему внуку.

Через какое-то время внук женился и забрал бабулю пожить к себе с целью ухода за ней. Через несколько месяцев совместного проживания с внуком подруга бабули позвонила ей и сообщила, что какие-то люди приходят в ее квартиру. Почувствовав неладное, женщина самостоятельно, никому ничего не сказав, заказала выписку о собственнике своей квартиры.

Собственником оказалась теща ее внука!
Позже в ходе разбирательства было установлено, что женщина, кроме завещания, оформила на внука еще «до кучи» и доверенность на распоряжение всем своим имуществом. Внук, в свою очередь, после заключения брака по этой доверенности продал квартиру своей же теще. В ходе судебного разбирательства женщина заявила, что не выдавала внуку доверенность и не хотела, чтобы внук продавал ее квартиру.

Ситуация сложная, действия внучка в этом случае являются юридически правильными: доверенность оформлена нотариально, полномочия на распоряжение квартирой в доверенности имеются, договор купли-продажи заключен в установленном порядке и зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Также имелась действительная воля женщины на передачу квартиры своему внуку, было написано завещание, и внук о том знал, и завещание женщина сама передала ему на хранение.
И одного желания вернуть квартиру себе уже недостаточно для признания сделки купли-продажи недействительной.
Помните, что если вы решили оформить доверенность на родственника с правом распоряжения всем вашим имуществом, то доказать потом, что под распоряжением вы не имели в виду действия с недвижимостью, будет очень сложно.

В такие ситуации попадают чаще всего пожилые люди. Если вы решили передать свою квартиру родственникам, то во избежание таких ситуаций лучше написать только завещание — в случае если вы по каким-либо причинам передумаете, вы всегда сможете его переписать.

Долг за «эксплуатацию» супружеских отношений
Споры супругов в бракоразводных процессах — глобальная тема. И попасть в ловушку тут просто масса вариантов.

Супругам нужно с особым вниманием подойти к нюансам оформления совместной и личной собственности. Это поможет избежать неприятных сюрпризов при разделе имущества.

Пример: супружеская пара имеет двоих детей, подкопили денег и решили купить себе землю с целью построить в пригороде для своей семьи дом, идиллия, воздух, лесок, речка. Все семейство было прописано в квартире в городе, квартира была приобретена супругой до брака. Что особенно редко встречается, был и брачный договор, согласно которому квартира в случае развода оставалась супруге.

Сложилась ситуация, когда денег на строительство дома не хватало, инфляция, кризис и все такое, был найден выход – взять кредит. И квартира была заложена в обеспечение кредита. Как это часто бывает при семейном строительстве или ремонте, супруги переругались и дело дошло до развода. Дом был уже достроен.
После развода бывший муж зарегистрировал дом на себя и стал проживать в нем, бывшая супруга с детьми остались в квартире. Развод то состоялся, а вот обязательства по кредиту никуда не делись, бывший супруг (предположим, из вредности) перестал исполнять. Естественно, логическим итогом стало то, что банк обратился в суд с требованием к уже бывшим супругам о взыскании долга по кредиту и взыскании квартиры.

Крайне неприятная ситуация!

В случае если суд удовлетворит требования банка, у матери с детьми отберут квартиру, а бывший муж продолжит жить в доме.

Что произошло? Банально женщина не обезопасила себя от ситуации, в которой жилье потерять может не только она, но и ее дети, и доводы – я не знала, он такой-сякой – в суде мало что значат.

Словесные заверения бывшего супруга, что он поможет ради детей погасить долг, это всего лишь слова, и уверенности в том, что бывший будет помогать, нет, как и что полученные средства пойдут на погашение общего долга.

Как можно предотвратить такие ситуации? Во-первых, при оформлении кредита, не стоит отдавать в залог единственное жилье (недвижимость), еще и принадлежащее единолично одному из супругов. Самый лучший и распространенный вариант – оформить кредит под залог именно той недвижимости, которая покупается либо строится. В случае, когда недвижимость уже приобретена на кредитные деньги, следует оформлять ее в равных долях. Это позволит обезопасить себя и не позволит распоряжаться недвижимостью одним из супругов.
Чудо ренты
Откровенные засады случаются и при оформлении договора ренты, иногда трагичные. В случае если вы решили оформить ренту, следует тщательно все взвесить и просчитать, выявить все за и против и обязательно с участием нотариуса и юриста, иначе можно оказаться в весьма неприятной ситуации.

Пример: гражданка с окраин нашей необъятной родины уговорила своего гражданского мужа на договор пожизненной ренты (я лично знаю о таких трех историях). Мужчина был старше своей пассии на 15 лет, бывший военный, из всего имущества двухкомнатная квартира в г. Одинцово. Так как у него не полная выслуга лет, пенсия не великая, но тут на горизонте замелькало выгодное предложение: скажем так, аванс, да еще и ежемесячные перечисления на банковский счет в размере 1 минимального размера оплаты труда. Отставник быстро просчитал профит, МРОТ по московской области в уме – и жизнь заиграла другими красками. Тем более любовь.

От только есть одна маленькая, но существенная тонкость!
Минимальным размером оплаты труда при расчетах по гражданско-правовым договорам принимается ставка 100 рублей. Вы скажете: не может быть, ведь Конституционный суд почти 10 лет назад признал такой подход противоречащим Конституции. Конечно, да, но такой способ расчета все еще действует.
И еще важно отметить, что положение о том, что размер пожизненной ренты не может быть меньше прожиточного минимума, распространяется только на случаи бесплатного отчуждения объектов недвижимости в ренту.

А тут же была грамотная ловушка!

Была выплачена некая фиксированная сумма.

Впоследствии суд отказал военному пенсионеру в иске о расторжении соглашения. Гражданка теперь уже бывшая любовь исправно выплачивает ему ежемесячно 100 рублей и ждет только момента исполнения последнего условия договора — оплату ритуальных услуг.

Дарственная
Вообще хочу предостеречь всех желающих подарить свою недвижимость родственникам, если вы не готовы от нее сиюминутно отказаться и вам все равно, что дальше с ней будет.

Пример: пожилая мать уже в почтенном возрасте проживала одна в квартире. К ней из мест не столь отдаленных вернулся сын. Мать была рада возвращению чада. Оформила ему в своей квартире регистрацию в надежде, что он устроится на работу, и в придачу подарить ему одну вторую часть квартиры. Не будем вдаваться в их последующую жизнь, но сын на некоторое время уехал от матери.

По прошествии небольшого временного срока по почте женщина получила уведомление от любимого сына о его намерении продать его уже долю в квартире посторонним людям с предложением воспользоваться преимущественным правом на ее приобретение.

Проще говоря, купить обратно то, что она сама подарила. Женщина пыталась оспорить в суде договор дарения, в результате ничего не вышло. Долю в квартире купили, и жизнь женщины превратилась в ад.
Заведомо заниженная цена
Достаточно распространенная мошенническая схема, работает практически безотказно и по сей день.
Пример: продавец сам «из благих побуждений» предлагает покупателю указать в договоре стоимость квартиры ниже реальной, мотив, как правило, один, желание продавца сэкономить на налоге с продажи квартиры.

Впоследствии такие сделки оспаривают как сами продавцы, так и иные лица, супруги, совершеннолетние дети, мотивируя тем, что не было получено их согласие при заключении сделки, другими родственниками, к примеру, ввиду недееспособности продавца и то, что он не понимал значения своих действий и т. д.

Суд признает сделку недействительной, покупатель получит только ту сумму, которая прямо прописана в договоре.

Прописывайте в договоре реальную стоимость, иначе потеряете не только квартиру, но свои и деньги.
Выгода с обременением
Еще один вариант экономии – это покупка земельного участка, на котором уже построен дом, но в договоре он не указывается.

Пример: мужчина решил перебраться за город, продал квартиру в столице, на вырученные средства приобрёл земельный участок с коттеджным строением, его мечта сбылась. В договоре купли-продажи строение не значилось, формально он приобрел лишь участок.

Естественно он заранее договорился с продавцом, который и строил коттедж с целью продажи. Уговор был простой: покупателю переходит земля, а коттедж впоследствии он без проблем уже оформит сам. Но зато продавец предложил очень хорошую и достаточно низкую цену, на что собственно и полностью хватило вырученных средств за квартиру.

Через непродолжительное время и завертелись все круги ада, а точнее местной администрации, выяснилось, что коттедж не соответствует целому ряду строительных параметров и норм (расположен слишком близко к границе участка, недостаточная высота потолков, признаки многоквартирного дома на земле для индивидуального жилищного строительства и т. д.), итогом стал иск администрации сельского поселения о признании постройки самовольной и сносе.

Конечно, мужчина обратился сам уже с иском в суд на продавца дома, требуя расторгнуть договор купли-продажи. Требовать-то можно, даже сколько угодно.
Результат как в сказке «О золотой рыбке»
Мужчина остался с купленной землей, без коттеджа и потраченных на него денег.
Магия прописки
Если вспоминать о необратимых последствиях, то сразу вспомним регистрацию по месту жительства, особенно что касается муниципального жилья. Прежде чем кого-либо прописывать, а уж тем более покупать квартиру с прописанными жильцами, подумайте.

Пример: муниципальная квартира, два жильца, сын и отец. Родственник «большого пальца левой ноги отца деда» из области попросил оформить ему регистрацию в их квартире, увещевая, что пенсия в г. Москва больше – помогите, мы же семья и тому подобное. Мужики и согласились.

Прошло несколько лет, сын женился привел супругу в вышеуказанную муниципальную квартиру.

И тут то выплыл небольшой на первый взгляд «затык». Для регистрации супруги в муниципальной квартире по месту прописки мужа потребовалось согласие всех зарегистрированных лиц в квартире.

Вот тут-то родственник, который слезно умолял помочь ему с пенсией, и выкинул фокус: он не только не дал согласия на регистрацию супруги, так еще до кучи подал в суд исковое заявление о вселении в спорную муниципальную квартиру, но это еще не все – и о выселении из квартиры супруги сына, вселенной без его согласия.

Теперь рассмотрим ситуацию о приобретении жилья на вторичном рынке, при которой часто возникают «магические» случаи, когда после покупки квартиры обнаруживается, что там зарегистрированы какие-то жильцы, хотя продавец-собственник обязался, в том числе и по прописанным условиям договора, что все зарегистрированные люди будут сняты с регистрационного учета.

Самое неприятное в такой ситуации, что прописанные граждане имеют полное право проживать в квартире, выселить и тем более снять их с регистрационного учета без их согласия не получится.
Чтобы избежать попадания в такую неприятную ситуацию, потенциальному покупателю следует запросить у продавца:

• выписку из домовой книги, обратить внимание на количество зарегистрированных в квартире лиц, кем они приходятся продавцу;

• получить выписку из ЕГРН и ознакомиться с основаниями приобретения квартиры (была ли она приватизирована), ознакомиться с историей перехода прав на нее (в такой выписке есть информация обо всех прежних собственниках — она поможет установить, как часто квартира переоформлялась);

• согласовать с продавцом условия, при которых к моменту заключения договора все зарегистрированные лица были выписаны из квартиры (и в первую очередь те, кто отказался от приватизации в пользу собственника).

Наследство и кара
Получить недвижимость в наследство – не всегда великое счастье.

Пример: мужчина получил наследство от своей тетки. Он не принял во внимание то, что другие наследники первой очереди отказались от счастья в виде квартиры. Всему виной наличие у тети серьезных долгов, и значительно превышающих стоимость унаследованной квартиры.

Вступив в наследство, мужчина в довесок получил и кредиторов тети, которые и пришли к нему, как к наследнику, принявшему наследство, а следовательно, и долги тети.
Думаю, мы убедились, что сомневаться и перепроверять наследство отнюдь не плохо, а очень полезно.
Но есть и обратные ситуации: наследство, полученное с соблюдением всех правил, помогало наследнику сохранить за собой право единоличного владения недвижимостью.

Пример: мужчина решил переоформить квартиру на сына с целью избежать последующего вступления в наследство. Оформил на имя сына договор купли-продажи квартиры.

По прошествии времени сын развелся, квартира была поделена по суду между бывшими супругами, как приобретенная в браке.

Пролет с очередью
Достаточно частое явление для тех, кто стоит в очереди на жилье, когда люди сами создают ситуации, которые могут выбить из этой очереди, в которую вернуться уже будет нельзя.

Пример: гражданин Майор приобрел дачу в Подмосковье со строением. Назначение дома — жилое.

Право за жилой дом зарегистрировали по всем правилам в ЕГРН, и тут гр. Майор формально перестал нуждаться в улучшении жилищных условий и его автоматически сняли с очереди на квартиру в Москве, так как теперь у него есть недвижимость, пригодная для проживания и регистрации в ней.

Перепродажа не изменит ситуацию, так как в соответствии с законом это классифицируется как намеренное ухудшением жилищных условий, в очереди гр. Майор больше не восстановится.
Всегда читайте и понимайте, что вы подписываете

Как говорится без комментариев, только пример.

Собственники двухкомнатной квартиры в центре г. Москвы решили открыть бизнес, и на его открытие надо денег. Ничего умнее, как найти компанию, по совету своих будущих компаньонов (не банк, а именно компанию), которая якобы одалживала суммы под залог недвижимости.

К сожалению, как правило, при оформлении кредита и залога заемщики не следят за теми документами, которые им предоставляются на подпись.

По прошествии года к заемщикам пришли приставы с исполнительным листом о выселении.
Люди вместо кредитного договора и договора залога умудрились подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры и акт получения денежных средств.
После завершения всей процедуры переоформления мошенники через суд выписали ничего не подозревающих людей. Как следствие, люди остались без квартиры.

Люди получили денежные средства по предполагаемому ими займу, но эта сумма была меньше даже стоимости такой же квартиры в Подмосковье.

Источник