Как продать квартиру без риелтора?

Многие люди уверены, что продать квартиру без риелтора невозможно. Ведь только у них есть собственная база покупателей, наработанные рекламные каналы и бесценный опыт в оформлении сделок с недвижимостью. На самом деле, чтобы продать квартиру, риелтор не нужен, а иногда даже может навредить процессу. Как обойтись без посредников в сделках в недвижимостью?

Я продавала квартиру дважды: в 2014 и в 2016 году. Оба раза это были однушки в новом доме в ближайшем Подмосковье. И если в первом случае рынок был скорее жив, чем мертв, то во втором случае спрос был настолько низкий, что мне не звонили даже посредники. Тем не менее, вторую квартиру мы продали сами, без участия риелтора, и даже быстрее, чем первую. А все потому, что…

1. Никто лучше вас не разрекламирует вашу квартиру

Для продажи первой квартиры (Мытищи, новый дом, современный ремонт и 45 кв м площади - в окружении таких же однотипных новостроек и переизбытка предложения в этом районе) мы с мужем обратились к знакомому риелтору, и были уверены в успехе. Во-первых, это была наша знакомая. Во-вторых, ее опыт работы в качестве агента по недвижимости на тот момент составлял более 10 лет, из них 5 - в крупнейшем агентстве Инком.

Аня оперативно приехала к нам, сфотографировала квартиру, дом, двор и детский сад во дворе, выяснила все подробности и пообещала сделать все возможное, чтобы продать однушку в кратчайшие сроки. Мы согласовали цену, и квартира появилась на сайтах.

По старой риелторской традиции наш объект заспамил все базы: мы появлялись в поиске у тех, кто искал квартиру в 10 мин транспортом от метро Медведково (на деле - ехать минимум 15, а по пробкам и все 40 мин); мы выскакивали по запросам на пешую доступность к электричке (по факту - сто верст лесом). Все это Аня называла «навешать фишки». Вот только за месяц не было не то что ни одного просмотра, но даже ни одного звонка.

Риелтор составляет описание на основании стандартных шаблонов, и ваша квартира для него - одна из тысяч. Покупатели же хотят душевности и индивидуального подхода. Поэтому в объявлении важно указать не только стандартные характеристики, как то планировка, этаж, наличие или отсутствие балкона, но и важные нюансы, о которых можете знать только вы: что в квартире заменена вся проводка, а на каждый энергоемкий прибор сделан отдельный автомат; что в ванной комнате теплые полы, а с балкона видна Останкинская башня и красивые закаты.

Что еще важно?

а) Пишите в объявлении, что вы хозяин; покупатели при прочих равных предпочитают иметь дело с продавцом напрямую. Кто-то хочет убедиться во вменяемости другой стороны, кто-то рассчитывает поторговаться. В любом случае, продавцам звонят чаще, проверено на практике.

б) Если ваша квартира может покупаться как объект для сдачи, укажите в объявлении, что оставляете всю мебель, технику, элементы обстановки. Покупатель, который берет квартиру для последующей сдачи в аренду меньше всего хочет вкладываться в то, чтоб приводить ее в товарный вид. Поверьте, вы больше выиграете на быстрой продаже, и диван себе заодно новый купите.

в) Если квартира подходит под ипотеку - пишите об этом в объявлении, про военную ипотеку тоже укажите дополнительно. Да, с такими покупателями больше хлопот, но на сегодняшний день они чуть ли не единственные поддерживают спрос на недвижимость.

г) Подчеркните отсутствие обременений на квартире: не заложена банку, не прописаны несовершеннолетние, не использовался материнский капитал. После того, как мы указали эти моменты в объявлении, к нам пошел поток тех, кто уже успел обжечься на квартирах с мутной историей. Юридическая чистота - жирный плюс в вашу пользу.

д) Укажите, что готовы оперативно показать квартиру (и реализуйте это на практике). Например, я не могла ездить в Подмосковье, чтобы показывать квартиру всем желающим, но я нашла подругу, которая живет рядом, и она в течение часа могла провести просмотр, если у потенциального покупателя было такое желание.

И да, фотки! Пожалуйста, не на телефон. И пожалуйста, приберите бардак, хотя бы на переднем плане.

2. Нет никаких «секретных риелторских баз» - все пользуются одними и теми же сайтами

Наиболее известны 2 ресурса: cian.ru и sob.ru. Также сейчас набирает популярность в качестве площадки для продажи и покупки недвижимости avito.ru. У риелторов есть профессиональная база winner, которая собирает информацию из трех вышеназванных баз + что-то притаскивает с irr.ru + парcит сайты крупных риелторских компаний. Winner - это великолепный ресурс, который показывает вам ценную инсайдерскую информацию: когда было размещено объявление и как на объект менялась цена. И кстати, доступ в winner недорогой: 500 рублей на 48 часов. Впрочем, это важно для покупателя, а не для продавца. А вам для продажи квартиры достаточно будет разместить объявления на cian.ru, sob.ru и на avito. В winner вы тоже попадете - автоматом.

Что касается мифических «баз покупателей», их просто не существует.

3. Никто не будет торговаться на вашей стороне

Вам важно продать не только быстро, но и выгодно. Риелтору важно продать только быстро. Закрыть сделку и получить свой процент. И если вы, нанимая агента, надеетесь, что он будет выступать в торге на вашей стороне, вы глубоко заблуждаетесь. Мне лично встречались агенты, которые до просмотра и до встречи с хозяином на ушко шептали мне, что могут «прогнуть этих тысяч на 300, если мы точно будем брать». Моим знакомым встречались агенты, которые пытались заработать на обоих фронтах и просили комиссию еще и с покупателя - за то, что позволят ему купить именно эту квартиру и не будут отговаривать хозяев от сделки.

Я понимаю, у вас могут быть сомнения, что вас могут обмануть, оставить без квартиры и без денег. На деле в сделке продажи (не покупки!) рискует по большей части покупатель. Продавцу достаточно проверить, каким образом ему будут переданы деньги, на каких условиях он получит к ним доступ. Бывает, что деньги закладывают в банковские ячейки в момент подписания бумаг. Реже, например в случае военной ипотеки, их переводят на счет после регистрации договора в Регпалате. Однако в любом случае сделка не считается завершенной, пока вы не получили свои деньги (способом, описанном в договоре) и не передали покупателю квартиру по акту приема-передачи. То есть в случае возникновения проблем с получением денег, вы можете развернуть сделку и восстановить свое право собственности на квартире. Если же вы уж совсем переживаете за юридические нюансы, можно нанять агента или юриста на само сопровождение сделки. Такая услуга обойдется примерно в 30 тысяч рублей.

Впрочем, несмотря на все вышенаписанное, агентов по недвижимости я люблю. Когда они представляют… покупателя. Как правило, именно агенты покупателя берут на себя все хлопоты по подготовке и сбору документов. Зачастую оплачивают ускоренное оформление выписок, экспликации, документов БТИ. И у них в 99% случаев есть «свой регистратор», который избавит вас от стояния в очередях в Регпалате без дополнительных расходов.

Источник