"Кадастровая афера": Особенности уплаты налога на недвижимость

О том, что сегодня существует серьезный диссонанс по принятым налоговым решениям, заявил президент страны Владимир Путин во время своего ежегодного послания
АВТОР Пронько Юрий

Глава государства в частности жестко прошелся по налогу на имущество, который взымается по т.н. рыночной оценке:

Предлагаю также вернуться к налогу на имущество физических лиц. Он должен быть справедливым и посильным для граждан. Когда некоторые, в том числе сидящие в этом зале коллеги, убеждали нас и меня, в том числе использовать рыночную стоимость недвижимости при расчёте этого налога, они говорили, что старые, устаревшие оценки БТИ – это анахронизм. Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно её превышает. Но мы так не договаривались, и люди этого от нас никак не ожидали", - заявил Владимир Путин.
Можно поздравить граждан России с тем, что налог будет пересмотрен? Или нет? Что произойдет дальше после этого заявления главы государства, мы выяснили у генерального директора консалтинговой компании Berkshire Advisory Group Ирины Вишневской.

Ирина Вишневская: Я думаю, в первую очередь можно поздравить граждан России с тем, что в этом году они заплатят на 20% больше, чем планировалось, с точки зрения суммы налогов. Эту программу никто не отменял, к 2020 году будет налог, который мы будем платить по полной ставке. А сегодня, судя по посланию президента и остроте проблемы, видимо, должна быть пересмотрена сама схема исчисления налогов. Как мы знаем, сейчас она рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости, и практически во всех регионах общая тенденция того, что кадастровая стоимость завышена от 40 до 60%.

Получается так: нравится мне этот объект, давайте его обложим 1 000. А откуда взялась эта 1 000 - мое дело, я так решил. А вот этот объект я говорю – миллион. Есть ли управа на подобный произвол?

Ирина Вишневская: Есть методика расчета кадастровой стоимости, которую утвердили несколько лет назад, и ежегодно ее активно совершенствуют. И вот уже в этом году или следующем, когда будет очередная кадастровая оценка, будет то самое совершенствование методики, т.е. будет проводиться та самая кадастровая оценка. Обещают – точно не выше рыночной. А пока мы имеем огромный шквал судебных разбирательств в городских судах, люди оспаривают кадастровую стоимость квартир, домов, пока не дошло до сараев и прочих дополнительных построек, но я боюсь, что да – во всяком случае, задача поставлена на совершенствование схемы исчисления налогов.

Значит, эта тема начнет активно обсуждаться в экспертном и политическом сообществах. Какие могут быть варианты? Надеяться, что в нашу пользу, наивно. Ждать, что потом покажет правоприменение? Опасно. Деньги-то наши собственные.

Ирина Вишневская: Пока можно обозначить, какие аргументы не учтены в расчете кадастровой стоимости. Во-первых, есть объекты, которые являются объектом гражданского оборота: квартиры, которые продаются, дома, которые наследуются, имущество в залоге, которое в процессе дарения. И эти сделки происходят по какой-то понятной рыночной стоимости, продавец и покупатель договариваются и, естественно, это должно облагаться налогом с кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной. Во всяком случае, не должна ее превышать. Но большая часть имущества, а особенно жилья не вовлечена в оборот – люди живут в домах поколениями, в квартирах семьями и даже не по одной семье, и они не продаются, не сдаются – вообще никак не кредитуются – просто живут. Непонятно, почему эти квартиры должны облагаться по рыночной стоимости по кадастру. Когда они не продаются, не выставлены на продажу и вообще никак не собираются вовлекаться в правооборот. Вот в этом случае, наверное, было бы справедливо применить или задуматься тем, кто будет совершенствовать эту методику.

Кадастровый налог

Судя по тому, что предлагали до этого, я не разделяю такого оптимизма. Хотя после слов президента, думаю, многие постараются "учесть" прозвучавшую критику. Ведь можно установить и учитывать абсолютно четкие параметры. Что мешает?

Ирина Вишневская: Согласна. Если, например, люди проживают в квартире, доме, владеют дачей более чем 10 лет, наверное, должен быть какой-то серьёзный понижающий коэффициент 0,3, 0,5, 0,7. Сейчас же введен у нас коэффициент 0,7 на сделки, когда квартира или дом продается, то налогооблагается это имущество, 13% - 0,7 от кадастровой стоимости. То есть все-таки какие-то разумные коэффициенты уже начали вовлекаться. Если, например, жильем владеет собственник менее 3 лет, то понятно, что это могут быть какие-то и спекулятивные сделки с недвижимостью, их очень много, то, что называется инвестированием.

Казалось бы, такое было актуально в нулевые. Сегодня вложения в недвижимое имущество - т.н. долгосрочное тяжелое инвестирование, уже не так привлекательно. Хотя, с точки зрения сохранения денег, это один из вариантов. Как бы то ни было, недвижимость не дешевеет настолько сильно, особенно, когда мы говорим о жилье достаточно дорогом или бизнес-класса. Оно не дешевеет так, чтобы это было грандиозное падение. Здесь нет такого риска, когда банк накрылся и деньги потерялись, поэтому недвижимость используется как надежный и стабильный риск вложения и сохранения денег.

Ирина Вишневская: Возвращаясь к совершенствованию схемы, введение логичных коэффициентов, объект в гражданском обороте и объект в негражданском обороте, это один момент. Второй момент: у нас же опять продолжается совершенствование системы платы от кадастровой стоимости. Однако к 49 регионам, в которых уже введено налогообложение по кадастровой стоимости в этом году, или еще 15 новых регионов которые тестируются сейчас – в том числе в Краснодарском крае, в Тыве, республике Адыгея – они сейчас тоже прочувствовали это счастье получение требования об уплате налога от кадастровой стоимости.

Итак, если недвижимое имущество находится в пользовании до 3 лет, есть вероятность некоего инвестирования и затем манипуляций. Не хочу слово "спекулятивный" применять, это такой бизнес-подход, и каждый человек, инвестирующий в жилье, имеет на это полное право. И в то же самое время, если владение происходит более 10 лет, то вероятнее всего, там живут люди десятилетиями. И таких кратно больше, нежели в первом случае. Провокация заключается в следующем: мы можем их освободить полностью от уплаты налога на имущество. Или не можем?

Ирина Вишневская: Таких людей очень много – как минимум, 30%, они никуда не переезжают, ничего не продают и не меняют. Есть, конечно, любители поменять квартиру раз в 5 лет, но, наверное, таких не очень много. Поэтому маловероятно, полное освобождения вряд ли, эта система налогообложения и так предполагает достаточно много наименований льгот, но это не касается предпринимателей, а больше относится к людям старшего поколения - ветеранам, инвалидам и так далее.

Хоть это радует - стариков не будут выселять, если они не смогут платить налоги по кадастровой "рыночной" стоимости. Если, конечно, у них нет еще пяти квартир в собственности. Эксперты уверены, чтобы эту систему понять и реализовать на практике, должна быть синхронизация информационных баз. Сейчас Росреестр передает информацию о недвижимости в Налоговую, там будет исчисление налогов, значит, к этим базам должны быть также синхронизированы и базы прав на недвижимое имущество Росреестра. Ведь в них четко видно, каким образом квартира попала к собственнику, это было наследование, дарение, купля-продажа и т.д. В противном случае налоговая просто не увидит эти данные и не сможет применить коэффициенты. Я предполагаю, сейчас полной синхронизации информационных баз по недвижимости нет, то есть введение этих коэффициентов - это пока только идея экспертов рынка.

Ирина Вишневская: Обсуждается активно коэффициент, как он называется, индекс рынка недвижимости. Для того чтобы пресечь многократные кадастровые оценки, которые проводятся, например, у нас в Москве раз в два года, в Московской области и в других регионах не чаще чем раз в 5 лет, каждый регион устанавливает самостоятельно.

По последней кадастровой оценке оказалось, что стоимость недвижимости в Москве выросла на 10%. На рынке стагнация, спрос на недвижимость небольшой, особенно на дорогую коммерческую. Рынок падает, а кадастровая оценка нет. Хотя, чего удивляться? По большому счету, даже при существующей методологии все берется с потолка. И налоги "пухнут". Позитивных сдвигов в этой теме что-то не наблюдается.

Ирина Вишневская: Ну, почему? С этого года кадастровой оценкой будут заниматься не коммерческие оценщики, а государственные бюджетные учреждения. Чиновники этих бюджетных учреждений, они же оценщики, будут оценивать кадастровую стоимость. Это один из элементов совершенствования системы. Я думаю, если ближайшие, допустим, 2 года будет очередная переоценка, ситуация тоже не изменится. Потому что стоит план пополнения бюджета: за счет этих средств необходимо ремонтировать инфраструктуру в регионах, прошивать дорогами и прочими коммунальными сетями, поэтому налог на имущество физлиц - это достаточно серьезный налог. Регионы ожидают увеличения налоговых поступлений в 7-8 раз, особенно те регионы, в которых кадастровая стоимость только вводится. За счет этого, видимо, планируется делать капремонт. Но ведь кадастровая стоимость - это не единственная база для исчисления налога.

В этом году произошли и другие изменения по налогообложению физических лиц. Например, если раньше 13% НДФЛ налог платило физическое лицо с продажи квартиры, если он владел квартирой менее 3 лет, то с 1 января - уже 5 лет. То есть раньше, владея квартирой больше 3 лет, вы, продавая ее, уже налог не платили. А теперь 5 лет. Продаете, будьте любезны заплатить 13% от 0,7 от кадастровой стоимости.

Ирина Вишневская: Недавно ко мне обратился давний знакомый, который приобрел квартиру в районе Алтуфьево, перерегистрировал ее в качестве коммерческой и сдает ее в аренду (у него там, по-моему, стоматологический кабинет). Правда, в базе налоговой она все равно числится как жилье, несмотря на переданные многократно все данные. Он решил продать, поскольку рынок достаточно сложный, покупатель за 5 миллионов появился, но они значительно ниже чем 0,7 от кадастровой, и он ко мне обращается с вопросом: что делать, налог будет исчислен от 5 млн, за которые я реально продаю, или от 6-ти, которые получаются от кадастровой? Я говорю — ну, наверное, от 6. А почему? Ведь реальная же цена сделки? Я говорю, понимаете, ситуация такая, что заплатить придется с 6-ти. Хотя получит он 5 только. Потом он может стребовать эту сумму с налоговой инспекции в судебном порядке, доказывая в суде, что реальная цена сделки 5 миллионов соответствует рыночной. Обратится в суд, будет назначена независимая экспертиза, и где-то через года полтора — так длятся обычно арбитражные процессы - будет вынесено решение, чтобы эту сумму у него либо взяли в зачет, либо налоговые каникулы, может быть, он попросит вернуть налог. Вывод — заплатить дешевле.

Может, это и имел в виду Владимир Владимирович, когда говорил: "Я с вами вообще-то не договаривался, господа чиновники, на подобные маневры"? Мне очень хочется на это надеяться и верить, но правоприменение продолжается именно так. Аплодирую, стоя, тем умникам, которые внесли в свое время это закон. Гениальные люди. Провернули такую аферу!

Кадастр

Еще один важный вопрос. Про задолженность. Если владелец недвижимого имущества все эти годы не платил, он уверен, что, скорее всего, ему грозят штрафные санкции. Но он не собирается за границу лететь, то есть не боится, что его остановят на таможне и не выпустят из страны. Сидит и думает, а вдруг отменят, еще что-то предпримут, мало ли что может произойти в нашем государстве. Что может грозить этому человеку, кроме штрафов и пеней?

Ирина Вишневская: Есть риск, что будет инициирована процедура отчуждения с целью погашения долгов. Потому что, если проводить аналогию с коммунальными платежами, когда людей выселяют, которые десятилетиями не платят, то здесь, наверное, следующим шагом может быть уже элемент совершенствования в плане этого налога. Если это жилье не является единственным и так далее. Ну, опять же, не так давно ходили слухи, что может быть налоговая амнистия, те налоги, которые до 2015 года не были оплачены, могут простить при наличии определенного объема документов и желания пойти на эту процедуру. Например, я честно уплачиваю налоги и на имущество и на транспорт. И мне обидно. Почему я, порядочный налогоплательщик, ни разу не получала какой-нибудь бонус? Почему тем, кто правильно и регулярно платит, что-то не предоставить – какой-то маленький понижающий коэффициент, грубо говоря, пять лет платишь, а шестой тебе половину или опционом.

И правда, мотивации платить налоги у нас как-то нет. Политика нынешнего правительства настроена таким образом, чтобы выжать из людей по максимуму, никто не работает над тем, чтобы мотивировать людей, чтобы они хотели платить налоги. Ведь это момент такого доверительного отношения гражданина и государства. Но у нас, если человек проводит все транзакции через государственные счета, платит налоги, он оказывается в заведомо проигрышном положении, как только мы говорим налоговая амнистия. Налоговая амнистия – «день всепрощения» тех, кто работал в черном нале, не платил налоги и тому подобное. Мы каждый год что-то совершенствуем, каждый год чиновники что-то делают, чтобы нам стало жить лучше. Но налоговая грузка растет, цены взлетают, а стенки наших кошельков все больше слипаются. Очень хотелось бы надеяться, что ситуация не патовая. Что выход из нее все-таки есть.

Ирина Вишневская: Есть разумные аргументы, которые должны быть как-то учтены при изменении схемы исчисления налогов. Нельзя всех равнять под одну гребенку, нельзя всех взять и плоско оценить – столько-то % о кадастровой стоимости, потому что ситуации разные, и количество льгот, которые сейчас введены – а льгота это либо ты совсем освобождаешься, либо на какое-то количество процентов. Этого недостаточно. Пока мы платим в этом году 60% от суммы налогов, а к 2020 году в связи с ростом кадастровой стоимости напряжение возрастет, ситуация накалится. Поэтому нужно что-то делать, опрашивать экспертов, собирать мнения, считать.

Да, много чего наворотили, не спросили ни экспертов, ни ученых, обложили всех: и богатых, и бедных. Но богатые тоже плачут и освобождаются, продают свою недвижимость, а ситуация продолжает усугубляться, как это ни странно звучит. Гибкая система коэффициентов налогов, в первую очередь, нужна для того, чтобы люди хотели платить. И, естественно, необходим жесткий контроль целевого использования средств налоговых поступлений. Иначе воз так и останется на месте. Пора поставить точку в "кадастровой афере", которую через свои кошельки оплачивают граждане страны.

Источник